Nebenkosten
Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung
Heizung und Warmwasser folgen eigenen Regeln: Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten müssen nach erfasstem Verbrauch verteilt werden – wer das ignoriert, muss eine Kürzung um 15 Prozent hinnehmen.
Für wen die Heizkostenverordnung gilt
Die Heizkostenverordnung (HeizKostenV) gilt grundsätzlich für alle Gebäude, in denen Wärme oder Warmwasser zentral erzeugt und an mehrere Nutzer verteilt wird. Sie geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor: Wurde im Vertrag eine reine Flächenverteilung vereinbart, setzt sich die Verordnung durch.
Ausgenommen sind vor allem:
- Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt
- Räume, in denen eine verbrauchsabhängige Erfassung technisch nicht möglich ist
- Passivhäuser und bestimmte Gebäude mit sehr geringem Heizwärmebedarf, bei denen die Erfassung unwirtschaftlich wäre
- Wohnungen, die mit einer eigenen Etagenheizung versorgt werden – hier rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab
Die 50/70-Regel
Nach § 7 HeizKostenV müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der verbleibende Anteil wird nach einem festen Maßstab umgelegt – üblicherweise nach Wohnfläche, alternativ nach umbautem Raum.
| Aufteilung | Wirkung | Typisch bei |
|---|---|---|
| 70 % Verbrauch / 30 % Fläche | Stärkster Sparanreiz, größte Spreizung | Gut gedämmte Gebäude, Neubau |
| 60 % Verbrauch / 40 % Fläche | Ausgewogener Mittelweg | Gemischter Bestand |
| 50 % Verbrauch / 50 % Fläche | Dämpft Nachteile ungünstiger Lagen | Unsanierte Altbauten |
Welcher Satz gilt, bestimmt grundsätzlich der Vermieter – der einmal gewählte Maßstab darf aber nicht willkürlich von Jahr zu Jahr gewechselt werden. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind, schreibt die Verordnung einen Verbrauchsanteil von 50 Prozent vor.
Zu den umlagefähigen Heizkosten zählen neben dem Brennstoff auch:
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Wartung, Reinigung und Prüfung der Anlage
- Kosten der Verbrauchserfassung, Miete der Messgeräte und Abrechnungskosten des Messdienstes
- Immissionsschutz- und Schornsteinfegerkosten der Anlage
Die Reparatur oder der Austausch der Heizungsanlage gehört dagegen zur Instandhaltung und ist nicht umlagefähig – siehe umlagefähige Nebenkosten.
Warmwasser und verbundene Anlagen
Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser gemeinsam, müssen die Kosten nach § 9 HeizKostenV rechnerisch getrennt werden. Vorrangig geschieht dies über einen Wärmezähler, der die für die Warmwasserbereitung aufgewendete Wärmemenge misst. Fehlt ein solcher Zähler, greift die in der Verordnung vorgesehene Berechnungsformel.
Auch die Warmwasserkosten werden anschließend zu 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche.
Das Kürzungsrecht von 15 Prozent
Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 12 HeizKostenV um 15 Prozent kürzen. Das gilt auch, wenn erforderliche Erfassungsgeräte gar nicht installiert wurden.
Das Kürzungsrecht ist ein reines Vermieterrisiko: Es entsteht unabhängig davon, ob der Vermieter den Verstoß zu vertreten hat. Bei einem Objekt mit 6.000 Euro Heizkosten im Jahr bedeutet das einen dauerhaften Verlust von 900 Euro jährlich.
Ablesung und unterjährige Verbrauchsinformation
Seit der Novelle der Heizkostenverordnung sind fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler Standard. Wo solche Geräte installiert sind, besteht die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation: Der Mieter ist monatlich über seinen Verbrauch zu unterrichten.
Diese Information ersetzt die Jahresabrechnung nicht – sie tritt daneben. Wird sie nicht erteilt, kann dies ebenfalls eine Kürzung nach sich ziehen.
Heizkosten in MietKlar abrechnen
In MietKlar werden Heiz- und Warmwasserkosten als eigene Kostenpositionen erfasst und mit dem gewählten Verbrauchsanteil hinterlegt. Die App verteilt den verbrauchsabhängigen Teil anhand der eingetragenen Verbrauchswerte und den Rest nach Flächenanteil, rechnet die Vorauszahlungen gegen und weist den Saldo je Einheit aus.
Das erzeugte PDF weist Verteilerschlüssel, Flächenanteil und Kostenaufstellung getrennt aus, so dass die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar bleibt. Die vollständige Anleitung finden Sie unter Nebenkostenabrechnung erstellen.
Häufige Fragen
Wie werden Heizkosten auf die Mieter verteilt?
Nach § 7 HeizKostenV müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der verbleibende Anteil wird nach einem flächenbezogenen Maßstab umgelegt, in der Regel nach Wohnfläche oder umbautem Raum. Üblich ist eine Aufteilung von 70 Prozent Verbrauch zu 30 Prozent Fläche.
Wann dürfen Mieter die Heizkosten um 15 Prozent kürzen?
Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl die Heizkostenverordnung dies vorschreibt, hat der Mieter nach § 12 HeizKostenV das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen. Das gilt auch, wenn erforderliche Erfassungsgeräte fehlen.
Gilt die Heizkostenverordnung immer?
Nein. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, sowie bestimmte Passiv- und Niedrigenergiegebäude, in denen eine verbrauchsabhängige Erfassung unwirtschaftlich wäre. In diesen Fällen darf vollständig nach Fläche abgerechnet werden.
Wie werden Heizung und Warmwasser getrennt?
Bei einer verbundenen Anlage, die Heizung und Warmwasser gemeinsam erzeugt, müssen die Kosten nach § 9 HeizKostenV rechnerisch getrennt werden. Die Wärmemenge für die Warmwasserbereitung wird dabei vorrangig über einen Wärmezähler bestimmt.
Müssen Mieter monatlich über den Verbrauch informiert werden?
Bei fernablesbaren Zählern und Heizkostenverteilern besteht die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation: Der Mieter ist monatlich über seinen Verbrauch zu unterrichten. Diese Information ersetzt die jährliche Abrechnung nicht.