Nebenkosten
Umlagefähige Nebenkosten – die vollständige Liste nach § 2 BetrKV
Nur was in § 2 der Betriebskostenverordnung steht und im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, darf auf den Mieter umgelegt werden. Diese Übersicht zeigt alle 17 umlagefähigen Positionen – und die typischen Kosten, die beim Vermieter bleiben.
Der Grundsatz: Katalog plus Vereinbarung
Betriebskosten dürfen nur unter zwei Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden. Erstens muss die Kostenart im Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung stehen. Zweitens muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt die Vereinbarung, sind sämtliche Betriebskosten mit der Miete abgegolten – unabhängig davon, wie hoch sie ausfallen.
Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt für die Vereinbarung in aller Regel. Eine Ausnahme bildet die Auffangposition „sonstige Betriebskosten“: Sie muss im Mietvertrag konkret benannt werden, damit die darunter fallenden Kosten umlagefähig sind.
Definition: Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. Einmalige Aufwendungen sind damit ausgeschlossen.
Die 17 umlagefähigen Positionen nach § 2 BetrKV
| Nr. | Kostenart | Was dazugehört |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Wartung |
| 3 | Entwässerung | Haus- und Grundstücksentwässerung, Niederschlagswasser |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst, Schornsteinfeger |
| 5 | Warmwasser | Wasserversorgung und Erwärmung des Warmwassers |
| 6 | Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen | Gemeinsame Erzeugung, Kosten nach § 9 HeizKostenV zu trennen |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Notrufsystem, Reinigung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren, Müllschlucker, Sperrmüll, Winterdienst |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus, Keller, Zugänge, laufende Schädlingsprävention |
| 10 | Gartenpflege | Pflege von Gartenflächen, Spielplätzen, Zuwegen |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außen- und Gemeinschaftsflächen |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, soweit nicht bereits unter Heizung erfasst |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Haftpflicht-, Elementarschaden-, Öltankversicherung |
| 14 | Hauswart | Vergütung ohne Instandsetzungs- und Verwaltungsanteil |
| 15 | Gemeinschaftsantenne / Breitband | Betrieb der Anlage; für Kabel-TV seit Juli 2024 stark eingeschränkt |
| 16 | Wascheinrichtungen | Betriebsstrom, Wartung, Wasserkosten der Gemeinschaftswaschküche |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Mietvertrag konkret benannt, z. B. Wartung von Rauchwarnmeldern |
Diese Kosten bleiben beim Vermieter
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei große Blöcke ausdrücklich aus: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten. Konkret nicht umlagefähig sind unter anderem:
- Reparaturen und Instandhaltung jeder Art, auch am Aufzug oder an der Heizung
- Verwaltungskosten, Hausverwaltervergütung, Buchhaltung, Porto, Kontoführung
- Bankgebühren und Kosten der Mietkonten
- Rechtsverfolgungskosten, Anwalts- und Gerichtskosten, Mahnkosten
- Mitgliedsbeiträge zu Haus- und Grundbesitzervereinen
- Instandhaltungsrücklage und Zuführungen zu Rücklagen
- Leerstandskosten für nicht vermietete Einheiten
- Neuanschaffungen, etwa der Austausch einer Heizungsanlage
Typischer Grenzfall: Bei Hauswart- und Wartungsverträgen sind Wartung und Prüfung umlagefähig, Reparatur und Instandsetzung dagegen nicht. Enthält eine Rechnung beides, muss der nicht umlagefähige Anteil herausgerechnet werden – notfalls durch eine nachvollziehbare Schätzung, die in der Abrechnung zu erläutern ist.
Sonstige Betriebskosten richtig vereinbaren
Position 17 ist keine Generalklausel. Kosten, die darunter fallen sollen – etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern, die Prüfung von Elektroanlagen oder die Dachrinnenreinigung – müssen im Mietvertrag einzeln aufgeführt werden. Eine pauschale Formulierung wie „sowie sonstige Betriebskosten“ reicht nicht aus.
Auch neu entstehende Betriebskosten lassen sich nur umlegen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Öffnungsklausel enthält oder die Umlage nachträglich vereinbart wird.
Leerstand, Eigennutzung und Gewerbeeinheiten
Der Verteilerschlüssel muss immer die gesamte Fläche des Objekts berücksichtigen, auch die leerstehender oder selbst genutzter Einheiten. Der auf diese Flächen entfallende Anteil trägt der Eigentümer. Werden Leerstandskosten auf die verbleibenden Mieter verteilt, ist die Abrechnung materiell fehlerhaft.
Bei gemischt genutzten Objekten mit Gewerbeeinheiten kann ein Vorwegabzug erforderlich sein, wenn die gewerbliche Nutzung erheblich höhere Kosten verursacht – etwa bei Müll oder Wasser.
Kostenarten von Anfang an sauber führen
Die meisten Fehler entstehen nicht beim Rechnen, sondern beim Zuordnen: Eine Rechnung wird vollständig übernommen, obwohl ein Reparaturanteil enthalten ist, oder eine Position wird umgelegt, für die es keine Vereinbarung gibt.
In MietKlar werden Kostenpositionen je Abrechnungsjahr getrennt erfasst und mit einem Verteilerschlüssel versehen. Die App berechnet daraus den Anteil jeder Einheit, rechnet Vorauszahlungen gegen und erzeugt eine vollständige Nebenkostenabrechnung als PDF, die automatisch in der Dokumentenablage der Einheit abgelegt wird.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind die in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne beziehungsweise Breitbandanschluss, Wascheinrichtungen sowie sonstige Betriebskosten. Voraussetzung ist immer eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.
Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?
Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Kosten der Hausverwaltung, Bankgebühren, Rechtsverfolgungskosten, Mitgliedsbeiträge, Rücklagenzuführungen und alle Kosten, die auf Leerstand entfallen. § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausdrücklich aus.
Sind Reparaturkosten umlagefähig?
Nein. Reparaturen, Instandsetzung und Instandhaltung gehören zu den Kosten, die der Vermieter aus der Miete zu bestreiten hat. Umlagefähig sind nur laufend wiederkehrende Betriebskosten – die Wartung einer Anlage kann dazugehören, ihre Reparatur nicht.
Wer trägt die Nebenkosten für leerstehende Wohnungen?
Die auf leerstehende Einheiten entfallenden Betriebskosten trägt der Vermieter. Sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden – der Verteilerschlüssel muss stets die gesamte Fläche beziehungsweise alle Einheiten des Objekts berücksichtigen.
Sind Kabelanschluss und Breitband noch umlagefähig?
Das sogenannte Nebenkostenprivileg für TV-Kabelanschlüsse ist zum 1. Juli 2024 entfallen. Kosten eines Kabelanschlusses können seither nicht mehr pauschal über die Betriebskosten abgerechnet werden. Für Glasfaser gilt unter den Voraussetzungen des Telekommunikationsgesetzes eine eigene, befristete Umlage des Bereitstellungsentgelts.
Müssen umlagefähige Nebenkosten im Mietvertrag stehen?
Ja. Ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag sind sämtliche Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Formulierung "Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV" genügt in der Regel; die Position "sonstige Betriebskosten" muss dagegen konkret benannt werden.